No se que saldra de este post, si un batiburrillo de ideas sin conexion o algo de luz sobre mi percepcion del sector bancario, del inmobiliario y de la crisis economica, esperemos que sea capaz de ordenar mis ideas y exponerlas con cierta clarividencia, algo que por desgracia creo que no consigo habitualmente.
Empecemos por el principio y por algo que ya hemos hablado en el blog en el post: ¿Dónde está el crédito que "no aparece"? Ahi radica la clave del problema, hay 1 millon de pisos en nuestro pais, que no generan ningun beneficio y que a una valoracion de 120.000 euros por piso suponen 120.000 millones de euros absolutamente inactivos.
Empecemos por el principio y por algo que ya hemos hablado en el blog en el post: ¿Dónde está el crédito que "no aparece"? Ahi radica la clave del problema, hay 1 millon de pisos en nuestro pais, que no generan ningun beneficio y que a una valoracion de 120.000 euros por piso suponen 120.000 millones de euros absolutamente inactivos.
Ese dinero inmovilizado provoca insolvencias de inmobiliarias, generan intereses, elevan las tasas de mora de los bancos a cambio de no producir absolutamente nada, ningun beneficio, es como si no existiera ese activo, es como si de golpe y porrazo hubieran desaparecido...
...continuacion...
120.000 millones de euros de la economia española. Esos pisos no generan consumo, ni intereses (a favor en contra si), no tienen absolutamente nada de positivo (mientras no se vendan) y restan desde todos los puntos de vista a nuestra economia.
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120.000 millones de euros de la economia española. Esos pisos no generan consumo, ni intereses (a favor en contra si), no tienen absolutamente nada de positivo (mientras no se vendan) y restan desde todos los puntos de vista a nuestra economia.
Obviamente esos pisos, ese millon de pisos tiene un valor, que por supuesto es mucho menor que esos 120.000 millones de euros si los sacamos al mercado. Creo que a dia de hoy su valor real puede ser de entre un 30% y un 40 % menor que esos 120.000 millones, estamos hablando de que existe una perdida potencial de unos 40.000 millones (por redondear) de euros en ese millon de pisos sin vender.
Lo mejor de todo es que si se vendieran tendriamos unos 80.000 millones de euros que podrian volver a la economia diaria y servirian para cancelar deudas, para reactivar el consumo y en general facilitarian una reactivacion de la economia. Por supuesto con ese millon de pisos vendidos y con los bancos con 80.000 millones mas de liquidez (no solo los bancos), el sector constructor veria la luz al final del tunel y podria volver a generar empleo ya que deberia empezar de nuevo a construir, pudiendo vender los pisos que construyera un 30% mas barato que antes por supuesto, lo que ajustando las cuentas (salarios, precios del suelo, margen de beneficios...) seria mas que razonable, los pisos estaban a unos precios desorbitados, por supuesto con esos 80.000 millones los bancos ya podrian prestar dinero.
Hasta aqui el problema, la solucion parece sencilla, vendamos los pisos con el descuento comentado y sera positivo para la economia, por supuesto no todo es tan facil. Esos aproximadamente 40.000 millones de perdidas potenciales (la diferencia entre la valoracion de antes de la crisis inmobiliaria y de la actualidad) provocaran la quiebra de gran parte del sector inmobiliario de nuestro pais, de muchas constructoras y probablemente muchos problemas a algunos bancos y cajas (sobre todo de tamaño mediano), que se han quedado con muchas propiedades inmobiliarias y que deberan asumir tambien esa perdida del 30 - 40%, veremos en que medida son capaces de hacerlo sin tener problemas graves de liquidez, por supuesto las perdidas por depreciacion de activos estan aseguradas.
Ya os puse el ejemplo que mejor conozco de lo comentado, podeis leer el post: INMOBILIARIA COLONIAL ¿Vale algo Colonial? para entender porque las inmobiliarias no pueden permitirse vender un 30% mas barato, simple y llanamente provocarian su propia quiebra. Esta quiebra por supuesto es inevitable en muchos casos, no van a vender sus pisos un 10% mas barato que antes de la crisis, a esos precios no hay compradores ni los habra, al final tendran dos opciones, quebrar por no vender o quebrar por vender con un 30% de descuento, el desenlace para las inmobiliarias es el mismo.
Por desgracia como siempre parece que mientras hay vida hay esperanza, las inmobiliarias no bajaran un 30% los precios de las viviendas, y las viviendas iran pasando a manos de los bancos que son quienes han prestado el dinero a las inmoliarias, de una de estas dos formas, via quiebra de la inmobiliaria, via te doy la inmobiliaria a cambio de la deuda, al final es lo mismo los pisos para los bancos.
Por tanto durante el año pasado, este 2.009 y el 2.010 ese millon de pisos sin vender ira cambiando de manos, pasaran de las inmobiliarias a los bancos en unos casos ordenadamente gracias a acuerdos y en otros de golpe (quiebras), por supuesto a los bancos tambien les llegaran los pisos de sus propios clientes que no pueden pagar las hipotecas, nos acercamos a los nuevos gigantes del sector inmobiliario, los BANCOINMOBILIARIAS, que dara lugar al siguiente post que espero que siga clarificando el tema.
Puntualizar por si no ha quedado suficientemente claro el gran problema es esos 80.000 millones de euros que estan desaparecidos de la economia, deben entrar en circulacion para que esta se reactive, se clarifique la situacion y para que el sector constructor pueda volver a su actividad normal de construir viviendas, cuanto antes mejor, 120.000 millones de euros encarcelados no sirven de nada a la economia, es preferible canjearlos por 80.000 millones en libertad.
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Hola Ramón. Estoy totalmente de acuerdo con el planteamiento. Pongo un ejemplo. En mi familia, a consecuencia de la muerte de mi madre, tenemos una vivienda de bastantes metros cuadrados (que ha sido donde todos hemos vivido hasta hace poco) en venta. Nosotros sí estamos dispuestos a vender con ese 30-40% de descuento sobre tasaciones de hace dos o tres años, y nos encontramos con el problema de que el resto del mercado todavía no aceptado la realidad de valor de sus viviendas: ni los bancos, ni las inmobiliarias, ni los particulares, lo que nos supone un obstáculo para vender con descuento, pues tememos no poder mover nuestro a otras propiedades, en las que podríamos establecer nuestra vivienda, si ese descuento no se produce en el resto del mercado. Es decir, venderíamos la casa encantados, pero en tanto en cuento el resto de propietarios se mantuvieran en sus trece, no podríamos utilizar ese dinero para adquirir otras propiedades en igualdad de condiciones. Incluso hemos tratado de ofrecer la permuta a promotores y constructores, pero donde nos quieren comprar a 1.500-2000 euros el metro cuadrado, nos quieren vender sus pisos a 3.000-4.000 euros metros cuadrados. Yo aún así estaría dispuesto a vender ya con descuento, rentabilizar ese dinero, y esperar a que el resto del mercado lo haga (si es que lo hace en los próximos 10 años, que ese es el problema), pero entiendo que este es un bucle en el que todos estamos atascados. Por lo tanto, alguien tiene que romper la baraja y purgar este problema, y la solución más viable quizás sea la que apuntaba Daniel Villalba en su artículo, y es obligar a las entidades y empresa a valorar sus activos inmobiliarios a precio real de mercado. Esto pondría los precios reales de mercado, que todos conocemos, del papel a la realidad. Muchos tendrán que aceptar que son menos ricos, pero en el fondo tendremos una economía más saludable y una vivienda más accesible. Creo que merecería la pena.
ResponderEliminarEsto te ocurre Paco porque te estás encontrando en un mercado dual de la vivienda. En estos momentos la vivienda de segunda mano si que ha corregido entre un 25 y un 35% el precio que alcanzó en 2007 (principios ), pero la nueva se ha quedado con descuentos ridículos para los precios que se alcanzaron y actualmente encontramos rebajas de alrededor del 5 ó 10 por ciento en las promociones nuevas.
ResponderEliminarNunca llegará a corregir tanto lanueva como la de segunda mano pero creo que el mercado absorbería pisos a buena velocidad después de normalizarse la situación si segunda mano corrigiese hasta 50% y promoción nueva hasta 30%.
saludos
es igual quien se lo quede, el problema va a ser el mismo y lo único que estamos haciendo es posponer el rosario de la aurora.
ResponderEliminarEsto está empezando a ser siniestramente similar a la crisis inmobiliaria de USA de los 80-90, ya sabéis como acabó, moral hazard por las nubes y cientos de cajas al carajo tras dos-tres años de querer aguantarlas como zombis. Al final se las tuvieron que comer con el triple de pufo que si hubieran intervenido al principio.
Estoy de acuerdo en lo que comentas pero hay que pensar que vender 1 Millon de pisos equivale a vender tantos pisos como Alemania, Francia y Reino Unido juntos y España no tiene un población que sea la suma de esos 3 paises, quizá ni la de uno de ellos. Por tanto quién va a comprar esos pisos, es decir no hay tanta demanda, a menos que se agilicen los tramites y se abra la puerta a la clase media China. ¿Pero ellos querian comprar a estos precios?, trabajan mucho pero tontos no son.
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